No passado dia 29 de maio foi publicado o Decreto-Lei n.º 108/2026, aprofundando a reforma dos processos de urbanismo e licenciamento em Portugal. A medida foi recebida com entusiasmo por investidores, promotores imobiliários, construtores e proprietários de terrenos, que há muito apontavam a burocracia e a demora nos processos de aprovação como um dos principais entraves ao desenvolvimento de novos projetos no país.
Embora os impactos reais dependam da forma como as novas regras serão implementadas pelos municípios, a expectativa do mercado é bastante positiva. O objetivo da nova legislação é tornar os procedimentos mais simples, rápidos e previsíveis, reduzindo a incerteza que durante anos marcou o setor da construção em Portugal.
O problema: construir em Portugal nem sempre foi simples
Nem todos sabem, mas comprar um terreno em Portugal nunca significou, necessariamente, que seria possível iniciar uma construção no curto prazo.
Ao longo dos anos, muitos investidores, tanto portugueses quanto estrangeiros, depararam-se com processos de licenciamento demorados, exigências burocráticas complexas e prazos difíceis de prever. Em alguns casos, projetos permaneceram anos à espera de aprovações.
Grande parte deste enquadramento tinha origem em regras concebidas há mais de sete décadas, numa realidade económica, social e urbanística muito diferente da atual. O resultado foi um sistema frequentemente apontado pelo mercado como excessivamente lento para responder às necessidades de um país que hoje atrai investimento internacional, empresas tecnológicas, centros de inovação e milhares de novos residentes todos os anos.
O que muda com o novo decreto?
Entre os principais objetivos do Decreto-Lei n.º 108/2026 estão:
Processos mais ágeis
A nova legislação procura reduzir etapas desnecessárias e simplificar procedimentos administrativos, permitindo maior rapidez na análise e aprovação de projetos.
Menos burocracia
Uma das metas da reforma é diminuir a complexidade dos processos, facilitando a interação entre investidores, técnicos, promotores e entidades públicas.
Mais previsibilidade
A previsibilidade é um dos fatores mais valorizados por investidores imobiliários. Saber com maior clareza os procedimentos, exigências e prazos permite planejar projetos com mais segurança.
Um ambiente mais favorável ao investimento
Ao reduzir barreiras administrativas, Portugal torna-se potencialmente mais competitivo na atração de capital para novos empreendimentos imobiliários e projetos de construção.
O que isso significa para investidores?
Para quem acompanha o mercado imobiliário português, a mudança pode ter implicações relevantes.
Portugal continua a registrar uma procura habitacional elevada em diversas regiões, especialmente na Grande Lisboa, Cascais, Oeiras, Algarve e Porto. Ao mesmo tempo, a oferta de imóveis continua limitada em muitos segmentos, contribuindo para a valorização dos preços nos últimos anos.
Neste contexto, facilitar a aprovação de novos projetos pode representar uma oportunidade importante para investidores interessados em desenvolver terrenos, construir habitação ou criar novos empreendimentos imobiliários.
Ao longo da minha atividade, tenho acompanhado diversos investidores estrangeiros interessados em comprar terrenos para construir em Portugal. Até recentemente, uma das primeiras explicações que costumava dar era que adquirir um terreno não significava, necessariamente, conseguir desenvolver um projeto no curto prazo. Com as novas medidas, a expectativa é que esse cenário se torne mais favorável e previsível para quem deseja investir.
Uma oportunidade num mercado que continua a crescer
Portugal já reúne vários dos fatores que atraem investidores internacionais: qualidade de vida, segurança, estabilidade, clima, mão de obra qualificada e crescente relevância nos setores da tecnologia e inovação.
Recentemente, o país voltou a destacar-se em rankings europeus de atração de investimento direto estrangeiro, enquanto a Grande Lisboa foi identificada como um dos polos de investimento mais dinâmicos da Europa.
A modernização dos processos de urbanismo e licenciamento surge, assim, como mais um elemento capaz de reforçar a atratividade do mercado português.
O desafio agora é a implementação
Como acontece com qualquer alteração legislativa, o sucesso da medida dependerá da sua aplicação prática.
O mercado aguarda para verificar se as mudanças se traduzirão efetivamente em processos mais rápidos, menos burocráticos e maior eficiência por parte das entidades responsáveis pelas aprovações.
Ainda assim, a publicação do Decreto-Lei n.º 108/2026 representa um passo importante na modernização do setor e poderá abrir novas oportunidades para investidores, promotores e proprietários de terrenos nos próximos anos.
CAP International
A CAP International acompanha investidores estrangeiros interessados em comprar terrenos, desenvolver projetos e investir no mercado imobiliário português. Se pretende entender as oportunidades existentes em regiões como Lisboa, Cascais, Oeiras ou Algarve, a nossa equipe pode ajudá-lo a identificar os melhores ativos e estratégias para o seu perfil de investimento.