Imagine esta situação: você encontrou o imóvel ideal em Portugal, acertou todos os detalhes com o vendedor e decide seguir com a compra — que será feita por meio de financiamento bancário, já em andamento com o seu banco. No dia da assinatura do contrato de compra, conhecido em Portugal como CPCV (Contrato Promessa de Compra e Venda), você paga o sinal, como é de praxe: 10%, talvez até 20% do valor do imóvel. A partir daí, segue o processo até a escritura, quando pretende quitar o valor restante com o dinheiro que receberá do financiamento.
Mas… e se, nesse intervalo entre a assinatura do CPCV e a escritura, por algum motivo, o banco não aprova o seu crédito? Como você vai quitar o valor restante? Se optou pelo financiamento, é porque provavelmente não tem o montante disponível para pagar o imóvel à vista. E agora? O negócio é cancelado? Você perde os valores já entregues como sinal?
Mas nem sempre o problema é o crédito ser recusado. Às vezes, o banco até aprova o financiamento, mas em condições que o comprador não esperava. A maioria dos bancos em Portugal só financia até 90% do menor valor entre o preço de compra e o valor da avaliação feita por um perito. E é justamente aí que mora o risco: se a avaliação ficar abaixo do valor negociado com o vendedor, o banco vai emprestar menos do que o necessário. Resultado? O comprador precisa ter mais dinheiro próprio para cobrir a diferença.
É justamente para evitar esse tipo de dor de cabeça que existe uma cláusula específica de proteção no CPCV: a cláusula resolutiva.
Se você está pensando em comprar um imóvel em Portugal com financiamento bancário — ou mesmo se já deu entrada no seu pedido de crédito habitação — vale a pena continuar a leitura. Neste artigo, explico o que é a cláusula resolutiva, por que ela é tão importante e como ela pode proteger o seu investimento.
O que é a Cláusula Resolutiva?
A cláusula resolutiva é uma proteção que pode ser incluída no CPCV (Contrato Promessa de Compra e Venda). Ela funciona como uma condição: se algo específico não acontecer, o contrato é automaticamente cancelado. Na prática, o uso mais comum dessa cláusula no mercado imobiliário é quando o comprador depende de um financiamento do banco para concluir a compra. Ou seja, se o banco não aprovar o crédito, ou aprovar em condições diferentes daquela esperada, o contrato é desfeito e o valor do sinal pago deve ser devolvido, sem multas ou penalizações.
Como redigir a cláusula
Antes de mais nada, é importante destacar que, na qualidade de consultora imobiliária, não presto assessoria jurídica. Cláusulas contratuais, como a resolutiva, devem sempre ser analisadas por um advogado especializado em direito imobiliário, que poderá orientar com segurança cada caso. Aqui na nossa imobiliária, contamos com um departamento jurídico experiente que apoia nossos clientes em todas as questões contratuais do processo de compra e venda.
Vale lembrar que não existe um modelo único de cláusula resolutiva. Cada situação exige uma análise individualizada e pode requerer uma redação ajustada ao perfil do comprador, ao tipo de financiamento e às condições do imóvel. Em alguns casos, a cláusula menciona o valor mínimo que precisa ser aprovado pelo banco; em outros, o texto é mais genérico. Também é comum incluir um limite mínimo para a avaliação bancária — como, por exemplo, 90% do valor de compra. Tudo depende do grau de segurança desejado e da negociação entre as partes.
Um exemplo de Cláusula Resolutiva seria:
“Se, no prazo de 30 dias após a assinatura deste contrato, o(s) comprador(es) não obtiver(em) aprovação definitiva do crédito bancário necessário para a aquisição do imóvel, ou se a avaliação do banco resultar em valor inferior a 90% do preço acordado, este contrato ficará sem efeito. Nessa situação, o(s) vendedor(es) compromete(m)-se a devolver integralmente o valor entregue como sinal — no montante de 000.000€ (xxxx mil euros) — sem que haja qualquer penalização ou obrigação de compensação adicional entre as partes.”
No exemplo acima foi indicado um prazo de 30 dias, mas esse período pode ser maior — 60 dias, por exemplo — ou até mesmo estender-se por toda a vigência do contrato, ou seja, até o dia da escritura. Afinal, mesmo com a carta de aprovação emitida pelo banco, nunca se sabe!..Imprevistos podem acontecer, ainda que a probabilidade seja muito pequena.
Mas essa abordagem nem sempre agrada ao vendedor. Isso porque, enquanto a Cláusula Resolutiva estiver válida, o valor do sinal precisa estar disponível para eventual devolução. E muitos vendedores já contam com esse dinheiro para outros compromissos — como a compra de um novo imóvel, por exemplo. Por isso, preferem limitar a vigência da cláusula e, assim que recebem uma prova formal da aprovação do crédito, consideram o valor “liberado”. É um equilíbrio delicado entre segurança jurídica e expectativas de ambas as partes. Daí a importância de ter um corretor experiente e um contrato bem redigido por um advogado especializado em direito imobiliário, que proteja os interesses de todos e evite surpresas desagradáveis no caminho.
Veja também: O que é a Execução Específica do Contrato e como funciona?
Alternativa à Cláusula Resolutiva
Embora a cláusula resolutiva seja um recurso valioso para quem compra com financiamento, existe uma alternativa bastante segura: assinar o CPCV apenas depois de receber a carta de aprovação do banco, acompanhada da FINE — a Ficha de Informação Normalizada Europeia. Esse documento traz todos os detalhes do empréstimo aprovados oficialmente: o valor que será financiado, o prazo do contrato, a taxa de juros e, o mais importante, a confirmação de que o banco está pronto para liberar o crédito.
Na prática, essa alternativa nem sempre é viável. Muitos compradores preferem não esperar até a aprovação final do banco, com receio de perder o imóvel nesse meio tempo. E o medo é justificado: enquanto o CPCV não for assinado, o imóvel continua oficialmente no mercado — ou seja, não está efetivamente reservado para o comprador. O proprietário pode, a qualquer momento, aceitar outra proposta e fechar negócio com outro.
Além disso, é comum que corretores que representam o vendedor pressionem para que o CPCV seja assinado logo após o aceite da proposta. Por isso, é essencial ter ao seu lado um agente imobiliário, suportado por um departamento jurídico especializado, que represente os seus interesses como comprador — profissionais que conhecem o mercado, os riscos envolvidos e saibam conduzir a negociação com segurança e equilíbrio.
ATENÇÃO: As informações contidas neste artigo têm caráter meramente informativo e baseiam-se na experiência que acumulei ao longo dos anos no setor imobiliário em Portugal. Na qualidade de consultora imobiliária, não presto assessoria jurídica, motivo pelo qual recomendo vivamente que qualquer decisão contratual seja precedida da análise de um advogado devidamente habilitado, preferencialmente com experiência em Direito Imobiliário. Na nossa imobiliária, contamos com um departamento jurídico especializado, que analisa e acompanha todos os contratos com o devido rigor técnico, assegurando maior tranquilidade e proteção jurídica para todas as partes envolvidas. A inclusão de cláusulas contratuais, como a cláusula resolutiva, deve ser sempre avaliada individualmente, com apoio de profissionais qualificados.
Quer assinar seu CPCV com segurança e o suporte certo?
Se você está prestes a comprar um imóvel em Portugal com financiamento bancário, contar com uma equipa experiente ao seu lado faz toda a diferença. Na CAP International, temos um departamento jurídico estruturado, que acompanha de perto todos os contratos para garantir segurança tanto para quem compra quanto para quem vende.
Sou a Bruna Barros, consultora com anos de experiência no mercado imobiliário português, e acompanho diariamente clientes que financiam seus imóveis com bancos locais. Conheço de perto os desafios e riscos envolvidos nesse processo, e é por isso que reforço a importância de um CPCV bem redigido e de uma boa assessoria jurídica desde o início.
Além disso, se você ainda está à procura do melhor financiamento no mercado, conhecemos intermediários de crédito independentes, sérios e idôneos, que podem orientar e encontrar a melhor solução de crédito habitacional de acordo com o seu perfil. Entre em contato agora mesmo e converse comigo por WhatsApp: +351 91 252 9806 (Bruna Barros).