Comprar um imóvel em Portugal exige mais do que escolher a casa ideal. Para garantir uma transação segura e sem surpresas, é fundamental reunir a documentação correta desde o início do processo. A seguir, apresentamos os principais documentos que o comprador deve solicitar ou verificar antes de assinar qualquer contrato.
Documentos do comprador e do vendedor
Além da documentação do imóvel, tanto o comprador quanto o vendedor devem apresentar alguns documentos pessoais obrigatórios para que a transação seja formalizada corretamente.
Documentos do comprador:
Para concretizar a compra, o comprador precisa apresentar:
- Documento de identificação válido (Cartão de Cidadão, passaporte ou título de residência);
- Número de Identificação Fiscal (NIF), essencial para assinar contratos e pagar impostos; Saiba mais sobre o NIF
- Comprovativo de morada (pode ser uma fatura de serviços públicos ou contrato de arrendamento);
- Estado civil e, quando aplicável, certidão de casamento com indicação do regime de bens;
- Procuração (se estiver representado por terceiros, como um advogado ou procurador).
Esses documentos são exigidos na assinatura do Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV) e também na escritura pública de compra.
O NIF (Número de Identificação Fiscal) é um dos documentos básicos exigidos em qualquer transação imobiliária em Portugal. Ele identifica cada cidadão ou empresa no sistema fiscal português e é necessário para formalizar contratos, declarar impostos, efetuar pagamentos e, naturalmente, comprar ou vender um imóvel. Tanto portugueses quanto estrangeiros devem apresentar o NIF no momento da compra. Clique aqui para saber mais sobre o NIF e como obtê-lo
Documentos do vendedor:
O vendedor também deve apresentar documentação atualizada para provar a legitimidade da venda:
- Documento de identificação válido;
- NIF;
- Certidão de herança ou habilitação de herdeiros (no caso de imóveis herdados);
- Declaração de não dívida de IMI (embora não obrigatória, é recomendável para maior transparência);
- Procuração, se a venda for feita por representante legal.
É fundamental que todas as informações coincidam com os dados constantes na documentação do imóvel, como a Certidão Permanente e a Caderneta Predial.
1. Certidão Permanente do Registo Predial
A Certidão Permanente Predial é um dos documentos mais importantes em qualquer transação imobiliária em Portugal. Ela é o “bilhete de identidade do imóvel” e reune todas as informações legais e históricas da propriedade. Nela constam dados como localização, titularidade, histórico de proprietários, natureza do imóvel (urbano ou rústico) e eventuais encargos, como hipotecas, penhoras ou usufrutos.
Este documento permite verificar se o imóvel está livre de ónus e pronto para ser vendido, sendo essencial antes da assinatura do contrato-promessa de compra e venda (CPCV) ou da escritura. A certidão é digital, válida por seis meses e pode ser consultada online por qualquer pessoa, desde que tenha o código de acesso. O comprador pode solicitá-la diretamente ou pedir ao vendedor que disponibilize o documento.
Quer sabrer como emitir a Certidão Permanente e outras informações sobre este documento tão importante. Acesse o artigo: O que é a Certidão Permanente Predial e para que serve
2. Caderneta Predial Urbana
Emitida pela Autoridade Tributária, contém dados fiscais e matriciais do imóvel: localização, área, valor patrimonial tributário (VPT), entre outros. É usada para cálculo de impostos como o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) e deve estar atualizada.
3. Licença de Utilização
Obrigatória para imóveis construídos após agosto de 1951, atesta que o imóvel tem autorização legal para ser habitado. É emitida pela Câmara Municipal.
4. Certificado Energético
Ao comprar um imóvel em Portugal, é obrigatório que o vendedor apresente o Certificado Energético antes da assinatura do contrato (CPCV). Esse documento avalia a eficiência energética da propriedade, classificando-a numa escala que vai de A+ (muito eficiente) a F (muito pouco eficiente). Além de indicar o desempenho energético, o certificado também sugere melhorias que podem reduzir o consumo de energia e aumentar o conforto do imóvel.
O Certificado Energético é emitido por peritos credenciados pela ADENE (Agência para a Energia) e é exigido para qualquer imóvel colocado à venda, seja ele novo ou antigo. O comprador deve verificar se o documento está válido no momento da compra. No caso de imóveis residenciais, a validade é de 10 anos. Imóveis comerciais têm validade entre 6 e 10 anos, conforme o tamanho e a data de emissão.
Além de ser um requisito legal, o certificado também pode influenciar a decisão de compra, especialmente em regiões mais frias ou em imóveis que exigem maior consumo de energia. Por isso, é sempre recomendável analisar com atenção a classe energética do imóvel e considerar possíveis melhorias futuras. Saiba mais sobre o Certificado Energético
5. Planta do Imóvel (Opcional, mas recomendada)
Ajuda a confirmar se a configuração atual do imóvel coincide com o que está registrado na documentação. É especialmente útil em imóveis antigos ou com alterações não licenciadas.
6. Comprovativo de Pagamento do IMI
Embora não obrigatório, é comum o comprador solicitar o comprovativo de pagamento do IMI dos anos anteriores, para garantir que não há dívidas fiscais associadas ao imóvel.
7. Ata de Assembleia e Declaração de Dívidas do Condomínio (no caso de apartamentos)
Se o imóvel fizer parte de um condomínio, o comprador deve solicitar:
- A declaração do administrador informando se existem dívidas de condomínio pendentes por parte do vendedor;
- A ata da última assembleia de condóminos, para saber se há obras extraordinárias aprovadas e quais os custos esperados.
8. Verificação de Direito de Preferência da Câmara Municipal
Em alguns casos, a Câmara Municipal pode ter direito legal de preferência na compra do imóvel, ou seja, pode igualar a proposta de compra do particular e adquirir o bem.
Esse direito aplica-se principalmente quando o imóvel está:
- Em Áreas de Reabilitação Urbana (ARU);
- Em zonas de proteção de património;
- Inscrito ou classificado como património cultural;
- Em áreas com operações urbanísticas especiais.
A verificação deste direito deve ser feita através do Portal Casa Pronta, geralmente pelo notário, advogado ou solicitador responsável pela escritura. Caso exista esse direito, é necessário notificar a entidade competente e aguardar o prazo legal (geralmente 10 dias úteis) para que ela se pronuncie.
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Ter toda a documentação em ordem é essencial para garantir uma compra segura e evitar imprevistos. Embora o vendedor seja responsável por fornecer a maior parte desses documentos, cabe ao comprador (ou seu advogado) conferi-los cuidadosamente antes de assinar o Contrato Promessa de Compra e Venda ou a escritura. Se tiver dúvidas, conte com o apoio de profissionais especializados ou da sua imobiliária de confiança.