O Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) é um acordo jurídico que formaliza o compromisso entre comprador e vendedor de realizar uma transação imobiliária em Portugal. Mas o que acontece se uma das partes não cumpre o combinado? A lei portuguesa prevê dois mecanismos principais:
- Perda do sinal (no caso do comprador) ou devolução do sinal em dobro (no caso do vendedor)
- A execução específica do contrato
O primeiro mecanismo referfente ao sinal já é mais conhecido e está previsto no artigo 442.º do Código Civil Português. Refere-se ao valor pago no momento da assinatura do Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) como forma de garantir o negócio. Se o comprador desistir sem motivo, perde esse valor. Se for o vendedor quem não cumpre, deve devolvê-lo em dobro.
O que poucos sabem, no entanto, é que existe uma alternativa prevista na lei: a execução específica do contrato, que permite obrigar a parte faltosa a cumprir o que foi acordado. Esse mecanismo é especialmente vantajoso para os compradores.
O que é a Execução Específica e Como Funciona
Quando o vendedor decide não cumprir o contrato e desiste da venda, mesmo oferecendo devolver o sinal em dobro, o comprador pode recorrer à execução específica para exigir que o negócio seja concluído.
Esse tipo de situação é mais comum em momentos de mercado aquecido, quando aparece outro interessado disposto a pagar mais pelo imóvel e o vendedor acredita ser mais vantajoso devolver o sinal. Também acontece com mais frequência em construções novas vendidas na planta: como o preço inicial costuma ter desconto, a valorização até a entrega pode ser significativa, o que leva alguns vendedores a tentarem romper o contrato para revender o imóvel por um valor mais alto.
É justamente para proteger o comprador nessas situações que a lei prevê a execução específica, garantindo que o contrato seja cumprido como foi originalmente acordado.
De acordo com o artigo 830.º do Código Civil, tanto o comprador quanto o vendedor podem exigir judicialmente o cumprimento do contrato prometido — no caso, a escritura do imóvel. Em outras palavras, a execução específica permite que a parte lesada vá além da compensação financeira do sinal e obrigue a concretização do negócio, forçando a parte faltosa a cumprir aquilo que foi assinado no CPCV.
Quando vale a pena recorrer à execução específica
A decisão entre aceitar o sinal em dobro ou exigir a execução específica depende muito da situação. Em muitos casos, o comprador prefere simplesmente receber a devolução em dobro, especialmente quando já não tem tanto interesse no imóvel ou quando encontra uma oportunidade melhor no mercado.
No entanto, recorrer à execução específica faz todo o sentido quando o comprador realmente deseja aquele imóvel em particular — seja pela localização estratégica, pelo preço abaixo do mercado ou por questões pessoais, como proximidade de familiares, escolas ou trabalho. Nessas situações, receber dinheiro de volta não compensa a perda. Além disso, em mercados em alta, é comum que o imóvel já tenha se valorizado desde a assinatura do CPCV, o que significa que mesmo com a devolução em dobro, o comprador teria de gastar bem mais para adquirir outro imóvel semelhante.
Veja também: O que é a Cláusula Resolutiva e como funciona?
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É importante destacar que as informações apresentadas neste artigo são de caráter meramente informativo e não substituem a consulta a um advogado. Cada caso deve ser analisado individualmente por um profissional habilitado.
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