A FINE — Ficha de Informação Normalizada Europeia — é um dos documentos mais importantes no processo de financiamento imobiliário em Portugal. O documento foi criado pelas diretivas europeias para proteger os consumidores, garantindo maior transparência no setor financeiro.
E por que resolvi escrever este artigo sobre a FINE? Porque uma das maiores dúvidas de quem compra um imóvel financiado é saber qual é o momento certo para assinar o contrato de compra — o CPCV (Contrato Promessa de Compra e Venda). Afinal, o financiamento já está aprovado pelo banco? Como ter certeza e avançar para a compra do imóvel com segurança?
A FINE é entregue após a carta de aprovação do empréstimo ser emitida pelo banco e traz, de forma clara, todas as condições do empréstimo. Com a FINE em mãos, o comprador já pode seguir com muito mais segurança para assinar o CPCV.
Neste artigo, explicamos o que é a FINE, o que ela inclui, e por que é tão relevante para quem pretende contratar um crédito habitação com segurança e clareza.
O que é a FINE?
A FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia) é um documento obrigatório que os bancos devem fornecer antes da assinatura de um contrato de crédito à habitação em Portugal. O principal objetivo da FINE é garantir total transparência ao cliente, apresentando de forma clara e padronizada todas as condições do financiamento — como taxas de juro, comissões, seguros obrigatórios, prazos e custos totais. O formato uniforme (todos os bancos devem emitir a FINE no mesmo padrão) permite ao consumidor comparar facilmente diferentes propostas entre instituições financeiras, caso tenha solicitado simulações a mais de um banco.
Em qual etapa do processo de financiamento recebo a FINE?
A FINE deve ser entregue pelo banco ao cliente em duas fases distintas do processo, sendo a segunda a mais relevante.
- A primeira ocorre logo na fase de simulação do empréstimo, com base nas informações fornecidas pelo cliente.
- Já a segunda acontece na fase final, depois de o banco ter analisado a situação financeira do cliente e emitido a carta de aprovação do crédito, mas antes da assinatura do contrato de crédito (ou seja, antes da efetivação da contratação do empréstimo). Nesse momento, a FINE apresenta todas as condições reais e detalhadas do financiamento aprovado, permitindo ao cliente verificar, comparar com outras propostas e decidir se deseja ou não avançar com a contratação.
Eu sempre recomendo aos meus clientes que assinem o CPCV (Contrato Promessa de Compra e Venda) apenas após receberem a FINE na segunda fase — ou seja, depois da carta de aprovação do financiamento ser emitida pelo banco. Assim, o comprador já sabe que o crédito foi aprovado e em quais condições.
Assinar o contrato antes pode representar um grande risco. Normalmente, no ato da assinatura do CPCV, é necessário pagar um sinal. Após um período, é comum que se realizem um ou mais reforços de sinal até a data da escritura, quando então é liquidado o valor restante da compra com os recursos do financiamento bancário.
Agora imagine: se o banco recusar o financiamento nesse intervalo, o comprador poderá ficar impossibilitado de concluir o pagamento na escritura — o que pode resultar na perda do negócio. Dependendo de como o CPCV foi redigido, existe um risco real de o comprador perder os valores já adiantados ao vendedor.
É claro que nem sempre é possível esperar pela emissão da FINE, já que, sem a assinatura do CPCV, o comprador não consegue efetivamente reservar o imóvel. Por isso, muitos clientes optam por não esperar. Nesses casos, existem mecanismos jurídicos que podem ser incluídos no contrato — como cláusulas resolutivas ou suspensivas — com a finalidade de cancelar ou suspender o CPCV, caso o financiamento não seja aprovado.
Ainda assim, a situação pode ser delicada. Na prática, o vendedor nem sempre está em condições de devolver o valor recebido, especialmente se já o utilizou como sinal na compra de outro imóvel para onde pretende se mudar. Por isso, o mais seguro é avançar para a assinatura do CPCV apenas quando o processo de crédito já estiver bem encaminhado — idealmente, com a FINE emitida.
Prazos a serem respeitados
Na segunda fase mencionada acima, caso o cliente concorde com as informações e decida avançar com a contratação do empréstimo, ele deve assinar a FINE, confirmando assim que concorda com as condições ali apresentadas.
Por lei, o cliente não pode assinar o contrato de financiamento nos primeiros 7 dias úteis após o recebimento da FINE final. Esse prazo está previsto na Diretiva Europeia 2014/17/UE e no Decreto-Lei n.º 74-A/2017, que regula o crédito à habitação em Portugal. Esse período funciona como um prazo mínimo de reflexão. Só após esse tempo é que a assinatura do contrato é permitida
Além disso, o banco fica vinculado à proposta aprovada na FINE por pelo menos 30 dias. Isso significa que o cliente tem um mês para pensar, comparar com outras ofertas e tomar sua decisão com tranquilidade.
Por que a FINE é importante?
Comprar um imóvel é uma decisão complexa e, quase sempre, envolve compromissos financeiros de longo prazo. Nesse contexto, a FINE atua como um verdadeiro guia técnico do financiamento, ajudando o cliente a entender:
- Qual é o valor total que irá pagar no final do contrato
- Como variam os juros ao longo do tempo (em caso de taxa variável)
- Qual será a prestação mensal
- Quais são os custos associados ao empréstimo (seguros obrigatórios, comissões, despesas de formalização, etc.)
- O que acontece em caso de atraso no pagamento
Ou seja, é o documento que dá segurança e base para comparar propostas com consciência.
O que a FINE inclui?
Entre as informações principais que a FINE apresenta estão:
- A taxa anual de encargos efetiva global (TAEG);
- A taxa anual nominal (TAN) aplicável ao empréstimo de acordo com o tipo de taxa de juro (taxa fixa, variável ou mista) acordada entre o cliente bancário e a instituição de crédito e a respetiva decomposição, se aplicável;
- Outros encargos associados ao empréstimo, como comissões, despesas, seguros exigidos e outros custos;
- O montante do empréstimo e o montante total a reembolsar (MTIC);
- A periodicidade e o montante das prestações; e
- A informação sobre os produtos e serviços financeiros contratados como vendas associadas facultativas, se aplicável.
Além da FINE, os bancos são obrigados a entregar ao cliente um conjunto de informações adicionais que ajudam a entender melhor todos os custos e condições envolvidos no crédito. Isso inclui, por exemplo, vendas associadas facultativas (como seguros opcionais), campanhas promocionais que possam influenciar o custo total do empréstimo, a lista de documentos que o cliente precisa entregar para formalizar o crédito e até os quadros de reembolso com simulações de pagamento ao longo do tempo. Saiba mais
Fique atento à TAEG apresentada na FINE
Na hora de analisar a FINE — ou comparar propostas de diferentes bancos — um dos indicadores mais importantes é a TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global). Essa taxa representa o custo total do crédito habitação, incluindo não apenas os juros, mas também comissões bancárias, seguros obrigatórios, impostos e outras despesas associadas.
É diferente da TAN (Taxa Anual Nominal), que considera apenas os juros do empréstimo, calculados com base no indexante (como a Euribor) somado ao spread definido pelo banco.
Por isso, ao comparar propostas com o mesmo montante, prazo e tipo de reembolso, a opção com a TAEG mais baixa será, em regra, a mais vantajosa financeiramente.
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