Comprar um imóvel em Portugal envolve uma série de tributos que devem ser pagos antes de concluir a transação. Neste artigo você vai encontrar detalhes sobre os principais impostos: IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis), Imposto do Selo, IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), e outros encargos relevantes no processo. A seguir, explicamos cada um deles de forma clara e completa.
IMT: o principal imposto na compra
O IMT é o tributo mais significativo na compra de um imóvel. Ele incide sobre o maior valor entre o preço de escritura e o Valor Patrimonial Tributário (VPT). As taxas variam conforme a finalidade do imóvel (habitação própria e permanente ou secundária) e o seu valor total.
O que é o Valor Patrimonial Tributário (VPT) de um imóvel?
O VPT é o valor que um imóvel tem para as Finanças (Fisco de Portugal). O cálculo do VPT é feito com base em diversos fatores, como as características, a zona a que pertence, entre outros. Ele está previsto no Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI) e pode ser consultado na Caderneta Predial do imóvel.
Por exemplo, para habitação própria e permanente em Portugal continental, os primeiros escalões são:
- Até aproximadamente 104.261 €: isento de IMT
- Até 142.618 €: taxa de 2% com dedução fixa (~2.085 €)
- Escalonamento segue até taxas máximas de 8% sobre o valor de compra ou VPT
Para habitação secundária ou para arrendamento, as taxas aumentam ligeiramente: iniciam em 1% e chegam até 8% com base no preço do imóvel. O IMT deve ser pago antes da escritura, com guias emitidas pela Autoridade Tributária ou diretamente por serviços de Finanças.
Os escalões podem ser consultados no Portal das Finanças
IMPORTANTE: Em setembro de 2025, o Governo anunciou que haverá um agravamento do IMT especificamente para estrangeiros não residentes em Portugal. Ainda não foi definido o percentual exato do aumento, já que os detalhes serão incluídos no pacote fiscal a ser apresentado nas próximas semanas. O que se sabe é que a nova regra só entrará em vigor após a aprovação formal da lei, o que deve acontecer com a entrada do Orçamento do Estado de 2026. Importante destacar que estrangeiros residentes em Portugal e emigrantes portugueses não serão afetados pela medida.
Imposto do Selo: um encargo adicional inevitável
Além do IMT, há também o Imposto do Selo, cobrado à taxa fixa de 0,8% sobre o valor da compra ou sobre o VPT, conforme o valor mais elevado. Este imposto legitima juridicamente o contrato de compra e venda e é devido no momento da escritura.
Se você está financiando a compra com crédito habitação, ainda será cobrado um imposto adicional sobre o valor do empréstimo (0,6%) ou, em contratos com prazo inferior a cinco anos, de 0,5%, pago quando o banco concede o financiamento
Isenções para jovens compradores
A partir de 1 de agosto de 2024, os compradores de imóvel em Portugal podem se beneficiar de isenção total de IMT e de Imposto de Selo, desde que cumpram certos requisitos:
- Ter 35 anos de idade ou menos;
- Fazer a escritura do imóvel a partir de 1 de agosto de 2024;
- Não possuir outro imóvel destinado a habitação, seja por compra ou herança, ainda que parcialmente;
- O imóvel adquirido deve ser destinado a habitação própria e permanente.
Limites de valor para isenção:
- Imóveis até 316.772 €: isenção total de IMT e Imposto de Selo;
- Imóveis entre 316.772 € e 633.453 €: isenção parcial — aplica-se até ao valor de 316.772 €; o restante é tributado normalmente;
- Imóveis acima de 633.453 €: não têm direito a qualquer isenção.
Essa medida visa beneficiar jovens na compra da primeira casa, tornando o acesso à habitação mais acessível para quem está a começar a vida adulta em Portugal.
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Outras despesas essenciais no processo de compra
Além dos impostos obrigatórios (IMT e Imposto do Selo), quem compra um imóvel em Portugal deve contar com outras despesas no ato da compra, que muitas vezes são esquecidas no planejamento inicial. Aqui estão as principais:
Alguns bancos cobram uma comissão de abertura de processo (chamada também de comissão de dossier), que pode variar entre 200€ e 600€.
Escritura Pública de Compra e Venda
Se a compra for feita através de cartório notarial, há custos com a escritura pública, que podem variar consoante o valor do imóvel e os serviços contratados.
Se for feita por certificado notarial privado (através de advogado ou solicitador), o custo pode ser mais competitivo, mas também varia.
Registo do Imóvel na Conservatória
Após a escritura, é obrigatório registar a nova propriedade em nome do comprador na Conservatória do Registo Predial.
O custo padrão para o registo de aquisição é de 225€, mas pode variar se forem feitos mais atos (por exemplo, aquisição + hipoteca).
Despesas com Avaliação Bancária (caso haja financiamento)
Se estiver comprando com crédito habitação, o banco geralmente cobra uma taxa de avaliação do imóvel, que varia entre 200€ e 500€.
Impostos após a compra do imóvel em Portugal: o que o comprador precisa saber
Até aqui falamos dos impostos e taxas relacionados ao momento da compra e à assinatura da escritura. Mas é importante destacar que a aquisição de um imóvel em Portugal também traz obrigações fiscais contínuas, que começam a valer após a conclusão do processo. O principal tributo recorrente é o IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis –, mas há também o AIMI, voltado para patrimônios de valor mais elevado.
IMI: imposto anual para todos os proprietários
Após a compra, o novo proprietário passa a ter a obrigação de pagar o IMI (Imposto Municipal sobre Impóveis) todos os anos. Trata-se de um imposto municipal, cobrado sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel, que é definido pela Autoridade Tributária com base em critérios como localização, área e tipologia da propriedade.
As taxas variam de 0,3% a 0,45% para imóveis urbanos residenciais, e podem chegar a 0,8% no caso de imóveis rústicos ou comerciais. Cada município estabelece as suas próprias alíquotas dentro desses limites, o que significa que o valor pode variar de cidade para cidade.
Existem situações em que o proprietário pode beneficiar de isenção de IMI, especialmente em casos de imóveis destinados à habitação própria e permanente, com rendimento familiar reduzido, ou ainda em propriedades inseridas em programas de reabilitação urbana. Essas isenções costumam ser temporárias, normalmente válidas por três anos, e exigem requerimento junto à Autoridade Tributária.
AIMI: imposto adicional para patrimônios mais elevados
Quem possui um ou mais imóveis cujo valor patrimonial total ultrapassa os 600 mil euros pode ainda estar sujeito ao pagamento do AIMI – Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis. Este imposto incide sobre a soma dos valores patrimoniais dos imóveis (excluindo terrenos para construção e imóveis destinados a atividades comerciais ou industriais), e é calculado de forma progressiva.
As taxas aplicadas são de 0,7% para pessoas físicas, 0,4% para empresas, e podem chegar a 1% em casos de patrimônios mais elevados. O AIMI funciona como uma espécie de imposto sobre grandes fortunas imobiliárias e tem ganhado destaque nos últimos anos com o aumento do valor dos imóveis em Portugal.
Quer comprar um imóvel em Portugal?
A compra de um imóvel em Portugal exige planejamento fiscal rigoroso. Os principais tributos — IMT e Imposto do Selo — podem ter variações significativas conforme o uso final do imóvel e a situação do comprador. O regime especial para jovens até 35 anos e a isenção parcial em certas faixas representam alívios fiscais importantes. Além disso, impostos recorrentes como IMI e AIMI precisam ser considerados no custo de propriedade.
Ter clareza sobre esses encargos permite evitar surpresas e fazer uma compra mais consciente e eficiente. Se desejar uma simulação real do valor desses impostos com base no valor do imóvel, posso ajudar com isso! Entre em contato agora mesmo e converse comigo por WhatsApp: +351 91 252 9806 (Bruna Barros).