O IMT para estrangeiros não residentes mudou em Portugal. Desde 25 de maio de 2026, uma taxa fixa de 7,5% substituiu os escalões progressivos que antes eram iguais para residentes e não residentes na compra de imóveis residenciais no país. A regra vem do Decreto-Lei n.º 97/2026, e já não é uma proposta ou um anúncio, é regra em vigor.
O aumento faz parte de um conjunto de medidas que visa atenuar a crise habitacional em Portugal, na medida em que desincentiva a compra especulativa de imóveis por não residentes e favorece quem já vive e trabalha no país.
Neste artigo, você entende quem paga a nova taxa de IMT para não residentes, quais são as exceções previstas em lei, quanto ela representa na prática e o que isso muda para quem está planejando comprar um imóvel no país.
IMT para não residentes – Resposta Rápida
O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) passou a ter uma taxa fixa de 7,5% especificamente para quem não possui residência fiscal em Portugal. A nova regra está em vigor desde 25 de maio de 2026, conforme o Decreto-Lei n.º 97/2026. Antes dessa data, quem comprava imóvel em Portugal sem ser residente fiscal pagava exatamente os mesmos escalões progressivos que um residente, com taxas que subiam conforme o valor do imóvel e variavam entre habitação própria e permanente ou segunda habitação. Não havia distinção baseada em residência fiscal.
Só 1,5% a mais? Não é bem assim! Cuidado com a tabela progressiva
À primeira vista, a nova taxa pode não parecer tão pesada. Afinal, se o IMT para residentes pode chegar a 6% em determinadas faixas de valor, cobrar 7,5% de um não residente poderia dar a impressão de um aumento de apenas 1,5 ponto percentual.
Mas não é bem assim.
Para os residentes fiscais, o IMT segue uma tabela progressiva. Isso significa que não se aplica simplesmente uma taxa de 6% sobre todo o valor do imóvel. Existem diferentes escalões e parcelas a abater, fazendo com que a taxa efetiva possa ser consideravelmente menor.
Um imóvel de €300 mil ajuda a visualizar a diferença. Pela tabela progressiva, um residente fiscal que o adquira para habitação própria e permanente paga aproximadamente €10,5 mil de IMT. Já um não residente sujeito à nova taxa fixa de 7,5% paga €22,5 mil. Ou seja, nesse exemplo, o IMT mais do que dobra. Entenda a tabela progressiva e o calculo do IMT neste artigo
Essa diferença diminui proporcionalmente nos imóveis de maior valor. A partir de €660.982 e até €1.150.853, na tabela de habitação própria e permanente, o residente já está sujeito à taxa única de 6%. Nessa faixa, a comparação de 6% contra 7,5% passa efetivamente a representar uma diferença de 1,5 ponto percentual.
Na prática, portanto, o novo IMT é mais pesado do que os 7,5% podem sugerir à primeira vista e representa um desincentivo relevante para o não residente que compra um imóvel em Portugal sem a intenção de aqui estabelecer residência. Ao mesmo tempo, a medida favorece quem efetivamente vive e trabalha no país, que continua se beneficiando das taxas normais e, quando aplicável, dos escalões progressivos do IMT.
Nacionalidade não é o critério, residência fiscal é
O critério para pagar a taxa de 7,5% não é a nacionalidade, é a residência fiscal. Um estrangeiro que já é residente fiscal em Portugal continua pagando o IMT normal, enquanto um português que não tenha residência fiscal no país (por exemplo, um emigrante vivendo no exterior) também está sujeito à taxa de 7,5%.
Quem é considerado não residente fiscal para efeitos de IMT
É considerado não residente fiscal, para efeitos de IMT, quem não permanece em Portugal mais de 183 dias (seguidos ou interpolados) em qualquer período de 12 meses e não mantém no país uma habitação em condições que demonstrem intenção de ocupá-la como residência habitual. É sobre essa pessoa que recai a taxa de 7,5% de IMT na compra de um imóvel residencial em Portugal.
Esses dois critérios (permanência e habitação) são justamente os que definem residência fiscal segundo o artigo 16.º do Código do IRS. Quem cumpre qualquer um deles é residente fiscal e paga o IMT normal, quem não cumpre nenhum é não residente e entra na nova taxa.
Isenções e Reembolso do IMT para Não Residentes
A taxa de 7,5% de IMT não é definitiva para todo mundo. A própria legislação prevê duas situações em que o comprador pode recuperar a diferença entre o que pagou e o que pagaria pela tabela normal.
Tornar-se residente fiscal em até 2 anos
Se, no prazo de dois anos após a compra, o comprador se tornar residente fiscal em Portugal, pode pedir à Autoridade Tributária a anulação da diferença entre os 7,5% pagos e as taxas progressivas normais. Na prática, o valor extra funciona como um depósito reembolsável enquanto a mudança de residência não se concretiza.
Alugar o imóvel por um valor de aluguel moderado
Se o comprador colocar o imóvel para aluguel residencial de longa duração, com valor de até €2.300 por mês (equivalente a 2,5 vezes o salário mínimo português de 2026), também pode recuperar a diferença. Para isso, é preciso assinar o contrato de aluguel em até 6 meses após a compra e manter o imóvel alugado por pelo menos 36 meses dentro dos primeiros 5 anos.
Para que tipos de imóvel a taxa vale
A taxa de 7,5% vale só para imóveis urbanos destinados a moradia, ou unidades equivalentes dentro de um condomínio. Terrenos para construção, imóveis comerciais, imóveis rurais e outros imóveis que não sejam residenciais ficam de fora dessa regra e continuam seguindo as taxas de IMT já existentes.
Que impostos existem hoje na compra de um imóvel?
Na compra de um imóvel em Portugal, há algumas obrigações fiscais que todo comprador precisa considerar. O principal é o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis), pago no momento da escritura e calculado de forma progressiva, variando conforme o valor da propriedade. Além dele, há também:
- Imposto de Selo, correspondente a 0,8% sobre o preço do imóvel.
- Custos de registo e escritura, valores adicionais que, embora menores, fazem parte do processo.
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