Se você está comprando um imóvel em Portugal, provavelmente já ouviu falar no CPCV, sigla para Contrato-Promessa de Compra e Venda. Trata-se de uma das etapas mais importantes da transação imobiliária, pois é nesse momento que comprador e vendedor assumem um compromisso formal até a escritura definitiva.
Neste artigo, você vai entender o que é o CPCV, em que situações ele é assinado, quais elementos deve conter e os principais cuidados antes de firmar esse contrato. Se a proposta de compra é o primeiro passo, o CPCV é a garantia jurídica de que o imóvel ficará reservado para você até a conclusão da venda. Esse instrumento é especialmente útil quando a escritura não pode ser feita de imediato — como em casos de financiamento bancário, obras em andamento ou pendência de documentos por parte do vendedor.
O que é o Contrato Promessa de Compra e Venda – CPCV?
O CPCV, ou Contrato de Promessa de Compra e Venda, é a principal etapa do processo de aquisição de um imóvel em Portugal, logo antes da escritura definitiva. Trata-se de um contrato formal que estabelece todas as condições do negócio e obriga juridicamente comprador e vendedor a cumprir o que foi acordado. Embora exista a possibilidade de desistência com penalizações, o CPCV é a base que dá segurança às duas partes até a conclusão da transação.
Para o comprador, o CPCV representa a garantia de que o imóvel não será vendido a outra pessoa durante o processo. Já para o vendedor, é a prova da seriedade do comprador e do seu compromisso em avançar. A assinatura desse contrato é essencial em situações em que a escritura não pode ser feita imediatamente, como quando o comprador ainda depende da aprovação de crédito, o imóvel está em obras, o vendedor aguarda a licença de utilização ou o comprador precisa concluir a venda da casa atual para poder avançar.
O CPCV detalha todos os elementos centrais da negociação: identificação dos intervenientes, descrição do imóvel, preço e forma de pagamento, valor do sinal, prazos para a escritura e penalizações em caso de incumprimento, além de cláusulas específicas que podem variar de acordo com cada transação.
Quando o CPCV é assinado?
Normalmente, o CPCV é assinado logo após a proposta de compra ser aceite e as partes chegarem a um acordo quanto ao valor do imóvel e às condições do negócio. No momento da assinatura, geralmente o comprador paga o sinal (entrada), que em Portugal costuma variar entre 10% e 20% do preço total.
A partir desse contrato, o imóvel deixa de estar disponível no mercado e passa a estar reservado ao comprador. Já a escritura definitiva — que é o ato em que a propriedade é efetivamente transferida — costuma ser marcada semanas ou até meses depois, dependendo das circunstâncias, como aprovação de crédito bancário, conclusão de obras ou emissão de documentos em falta.
Veja também: Como comprar o imóvel à distância e assinar eletronicamente
Quais elementos o CPCV deve conter?
Para que o contrato tenha validade legal e garanta segurança a ambas as partes, O Contrato-Promessa de Compra e Venda deve incluir:
- Identificação completa do comprador e do vendedor
- Descrição detalhada do imóvel (morada, tipologia, anexos, garagem, inscrição matricial etc.)
- Valor do imóvel e forma de pagamento
- Valor do sinal e datas de reforços, se aplicável
- Data-limite prevista para a escritura
- Obrigações e direitos de ambas as partes
- Cláusulas sobre obras, licenças, ou entrega de chaves antecipada
- Sanções em caso de incumprimento contratual
- Reconhecimento presencial das assinaturas (altamente recomendável)
Além disso, o CPCV pode (e deve) incluir cláusulas específicas para proteger as partes em caso de imprevistos — como a não aprovação do crédito bancário. Nestes casos, é possível incluir uma cláusula resolutiva, permitindo que o contrato seja cancelado sem penalidades.
O que acontece em caso de desistência?
O CPCV tem força legal. Por isso, se uma das partes desistir do negócio sem um motivo previsto em contrato, há penalizações:
- Se o comprador desistir, perde o valor do sinal já pago.
- Se o vendedor desistir, deve devolver ao comprador o sinal em dobro.
Essas regras são baseadas no Código Civil português e visam garantir compromisso e equilíbrio entre as partes.
Mas atenção! Quando uma das partes decide desistir do contrato, mesmo com as penalizações do sinal, há um instrumento jurídico conhecido como Execução Específica do Contrato. De acordo com o artigo 830.º do Código Civil, tanto o comprador quanto o vendedor podem exigir judicialmente o cumprimento do contrato prometido — no caso, a escritura do imóvel. Saiba mais neste artigo
Cuidados importantes antes de assinar o CPCV
Antes de assinar o CPCV, é essencial:
- Verificar se o imóvel tem licença de utilização ou de construção válida
- Solicitar as atas de condomínio (se aplicável) para saber se há dívidas ou obras previstas
- Avaliar se o crédito bancário já foi aprovado ou se o contrato dependerá disso
- Confirmar a situação legal e registral do imóvel
- Estabelecer um prazo realista para a escritura, com margem para imprevistos
- Exigir recibo de todas as quantias pagas (sinal e reforços)
ATENÇÃO: O Contrato-Promessa de Compra e Venda é a estapa seguinte ao aceite da Proposta de Compra do Imóvel. Logo após o aceite da proposta e antes mesmo da assinatura do CPCV, deve ser solicitado todos os documentos que, eventualmente, ainda não foram entregues pelo vendedor e realizada uma análise criteriosa de toda a documentação do imóvel. A assinatura do imóvel pode até avançar enquanto a documentação toda é analisada, porém não é recomendável efetuar qualquer pagamento de sinal enquanto o comprador não estiver confortável em relação à documentação. Veja aqui todos os principais documentos a serem solicitados para a compra de um imóvel em Portugal
Quer comprar um imóvel em Portugal?
Apesar de facultativo, o CPCV é altamente recomendável, especialmente em transações onde há valores pagos antes da escritura. Ele oferece segurança jurídica tanto para o comprador quanto para o vendedor e permite que tudo fique registrado, evitando mal-entendidos ou conflitos futuros.
Mesmo quando o negócio é feito entre particulares (sem imobiliária), é fundamental contar com apoio profissional — seja de um advogado, solicitador ou consultor imobiliário experiente.