Se você chegou até aqui, provavelmente está vivendo um momento decisivo: encontrou o imóvel certo. Depois de tantas buscas e visitas, finalmente apareceu uma oportunidade que fez sentido, seja para morar ou para investir. Agora vem a dúvida natural: como fazer uma proposta de compra que seja levada a sério, proteja seus interesses e aumente suas chances de conseguir fechar negócio?
A proposta de compra é o ponto de partida para transformar o sonho em realidade. Mais do que um simples documento, ela mostra ao vendedor que você está decidido e pronto para avançar. Neste guia, vou te explicar de forma clara e prática como funciona a proposta de compra de imóvel em Portugal, quais cuidados ter e o que pode (ou não) negociar para chegar com segurança à próxima etapa no processo de compra do imóvel.
O que é a Proposta de Compra do Imóvel
A proposta de compra do imóvel é o documento que expressa de maneira clara a intenção do comprador em adquirir um imóvel. Nela são definidos os pontos principais da oferta, como o valor que será pago, condições de pagamento, prazos, entre outras informações que nortearão as negociações dali em diante.
Este documento pode ser elaborado com a orientação do seu consultor imobiliário, o que é altamente recomendável, já que, uma vez aceito e dependendo das informações nele contidas, pode ter caráter vinculativo e gerar efeitos jurídicos, estabelecendo as bases que servirão para a elaboração do Contrato de Promessa de Compra e Venda – CPCV.
A principal diferença entre a proposta de compra e o CPCV está na força legal. A proposta funciona como uma manifestação de intenção, cujo objetivo é demonstrar ao vendedor que existe interesse real na aquisição, servindo como base inicial para as negociações. Ela não contém todas as cláusulas de um contrato de compra e venda. Já o CPCV tem valor contratual pleno e obriga comprador e vendedor a cumprir o que foi acordado, prevendo inclusive penalidades em caso de descumprimento.
Como elaborar uma proposta de compra do imóvel: Elementos essenciais
Uma proposta de compra bem feita transmite seriedade e aumenta as chances de aceitação pelo vendedor. Embora não seja ainda um contrato definitivo, ela deve ser clara, objetiva e conter informações essenciais que mostrem que o comprador está comprometido com a negociação.
Elementos que não podem faltar em uma proposta
1. Identificação das partes
A proposta deve indicar os dados completos do comprador (nome, número de contribuinte, endereço e contato) e identificar claramente o imóvel em questão (morada, registro predial, fração, área útil). Se a negociação for feita por meio de uma agência imobiliária, os dados da empresa também podem ser incluídos.
2. Valor oferecido
O valor total da oferta precisa estar claramente definido. Ele pode ser igual ao preço pedido ou inferior, desde que faça sentido dentro do mercado e esteja bem fundamentado. Uma oferta séria e realista aumenta a probabilidade de ser aceite.
3. Condições de pagamento
Explique claramente como pretende pagar: à vista, através de financiamento bancário (idealmente já com pré-aprovação), ou com uma entrada inicial e prazo para o restante. Caso recorra a crédito habitação e a aprovação ainda não tenha sido concedida, a proposta deve indicar expressamente que está sujeita à aprovação do banco. Esse cuidado evita mal-entendidos e protege o comprador, ao mesmo tempo em que dá ao vendedor uma visão realista sobre a viabilidade da oferta. Veja aqui como funciona o financiamento de imóvel em Portugal
4. Sinal (entrada)
É comum indicar o valor que será entregue como sinal na assinatura do Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV). Em Portugal, normalmente varia entre 10% e 20% do valor total do imóvel.
5. Prazo para a assinatura do CPCV
É comum que o comprador já indique uma data para a assinatura do Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV). Ter esse prazo definido ajuda a manter o processo organizado e dentro de limites razoáveis, trazendo segurança tanto para o comprador como para o vendedor.
6. Validade da proposta
Defina até quando a sua proposta é válida (por exemplo, válida por X dias ou especifique a data). Isso evita indefinições, cria urgência e dá segurança ao comprador de que não ficará indefinidamente “preso” à oferta.
7. Condições especiais
Dependendo do caso, a proposta pode incluir cláusulas específicas que protejam o comprador, como a realização de inspeção técnica ou a inclusão de determinados móveis ou equipamentos.
Cuidados antes de assinar
Antes de assinar uma proposta de compra, é essencial verificar:
- A situação jurídica do imóvel (se está livre de hipotecas ou penhoras)
- A conformidade da propriedade junto da Conservatória e da Câmara Municipal
- A existência de todos os documentos obrigatórios, como caderneta predial, certidão do registo predial e certificado energético
Contar com o apoio de um consultor imobiliário experiente é altamente recomendável para evitar riscos futuros.
E se o vendedor rejeitar a proposta?
Receber uma recusa faz parte do processo e não significa, necessariamente, o fim das negociações. O vendedor pode rejeitar por considerar o valor baixo, por já ter outra proposta em mãos ou até por preferir condições de pagamento diferentes. Nesses casos, o mais importante é manter a postura aberta ao diálogo.
Você pode rever a sua oferta, ajustar prazos, melhorar as condições de pagamento ou até apresentar uma nova proposta com pequenos ajustes que mostrem flexibilidade. Muitas vezes, não é apenas o preço que conta, mas sim a confiança que o comprador transmite e a segurança de que o negócio vai avançar sem complicações.
Próxima etapa: Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV)
É nesta fase, antes mesmo da assinatura do CPCV, que deve começar a solicitação mais detalhada da documentação do imóvel. No meu trabalho com clientes, costumo pedir alguns documentos já antes da proposta, para uma verificação inicial. Porém, a análise mais completa muitas vezes só é possível depois da proposta aceite, já que os vendedores raramente se dispõem a reunir toda a papelada sem um compromisso sério de compra. Saiba quais são os documentos necessários a serem solicitados na compra de um imóvel em Portugal
Por isso, este é o momento certo para solicitar tudo o que é necessário. Assim, quando chegar a hora de assinar o CPCV e, principalmente, efetuar o pagamento do sinal — que costuma ser em torno de 10% do valor do imóvel — o comprador já estará seguro de que a documentação está em ordem. A minha recomendação é clara: não faça qualquer pagamento de sinal, mesmo que o CPCV já esteja assinado, antes de verificar toda a documentação com atenção.
Vale lembrar que nem sempre a melhor proposta é a mais alta. Rapidez no processo, clareza nas condições e confiança no relacionamento podem pesar tanto quanto o valor oferecido. Por isso, seja objetivo, transparente e realista: muitas vezes, esses fatores são decisivos para conquistar o imóvel que você deseja.
Precisa de ajuda para redigir a sua Proposta de Compra? Entre em contato agora mesmo e converse comigo por WhatsApp: -351 91 252 9806 (Bruna Barros).