A cidade de Lisboa vive um momento decisivo no mercado de aluguel de temporada. A suspensão das novas licenças de Alojamento Local (AL) — que inclui as operações através de plataformas como Airbnb e Booking — continuará em vigor até a posse do novo executivo municipal. A suspensão, que deveria terminar na próxima sexta-feria (7), foi temporariamente congelada por causa das eleições autárquicas realizadas em 12 de outubro, que ainda aguardam a tomada de posse oficial dos eleitos.
Na prática, isso significa que continua impossível abrir novos registos de imóveis para Airbnb em Lisboa, pelo menos até que o novo governo municipal assuma funções e retome o processo de revisão do Regulamento Municipal do Alojamento Local.
A decisão, assinada por Carlos Moedas, presidente reeleito da Câmara de Lisboa, impediu uma verdadeira “corrida de proprietários” que aguardavam o fim da suspensão para registrar os seus imóveis nas plataformas de aluguel de curto prazo.
O que está acontecendo as licenças de Alojamento Local (Airbnb) em Lisboa
A suspensão das novas licenças de Alojamento Local em Lisboa não é nova. Ela vem sendo renovada sucessivamente desde 2023, quando o Governo português, então liderado por António Costa, lançou o pacote “Mais Habitação”.
Esse programa nacional trouxe mudanças estruturais no mercado imobiliário, com dois grandes objetivos:
- Combater a crise habitacional nas grandes cidades;
- Reduzir a pressão imobiliária provocada pela expansão dos alojamentos de curta duração, principalmente via Airbnb.
Dentro desse contexto, o Alojamento Local passou a ser visto pelo Estado como um fator de desequilíbrio no acesso à habitação, sobretudo em zonas históricas e turísticas como Alfama, Bairro Alto e Baixa. A lógica é simples: quanto mais imóveis migram do arrendamento tradicional para o aluguel de temporada, menor a oferta para residentes e maior o aumento dos preços.
Além disso, o pacote Mais Habitação também trouxe mudanças importantes no programa Golden Visa, restringindo o acesso ao benefício para quem investe em imóveis residenciais — especialmente em Lisboa e no Porto.
As decisões municipais de Lisboa
Mesmo com o pacote nacional em vigor, Lisboa decidiu reforçar as suas próprias restrições locais.
Em 6 de maio de 2024, a Câmara Municipal prorrogou a suspensão dos novos registos de Alojamento Local por seis meses, até 7 de novembro de 2024.
Depois, em novembro de 2024, a Assembleia Municipal de Lisboa voltou a deliberar sobre o tema e estendeu o bloqueio por mais um ano, até novembro de 2025 — prazo que agora ficou temporariamente suspenso por causa das eleições autárquicas.
Segundo o despacho de Carlos Moedas, a contagem do prazo “retomará após a tomada de posse dos novos órgãos eleitos”. Isso quer dizer que, até o novo governo municipal assumir formalmente, não será possível aprovar novos registos de Airbnb e alojamentos locais na cidade.
Por que o Alojamento Local foi suspenso
A suspensão reflete uma tensão estrutural entre turismo e habitação.
De um lado, o Alojamento Local e o Airbnb foram motores essenciais do turismo português na última década, dinamizando a economia e atraindo investidores estrangeiros.
Do outro, o crescimento descontrolado do aluguel de curto prazo contribuiu para reduzir drasticamente a disponibilidade de habitação permanente, elevando os preços e dificultando o acesso de famílias portuguesas à moradia — especialmente nas zonas mais centrais.
Lisboa, que antes via o Airbnb como símbolo de inovação e atração turística, passou a enfrentar críticas crescentes sobre gentrificação e expulsão de moradores locais. A resposta política veio em forma de contenção: suspender novas licenças e reavaliar o modelo.
Efeito imediato no mercado de imóveis e nas licenças existentes
A continuidade da suspensão cria dois efeitos distintos no mercado imobiliário:
- Congelamento para novos investidores que pretendiam registrar imóveis para aluguel de temporada;
- Valorização automática dos imóveis que já possuem licença ativa de Alojamento Local — hoje um ativo escasso e altamente procurado.
Quem já tem autorização pode continuar a operar normalmente, desde que cumpra as regras municipais e fiscais. Mas novos registos estão bloqueados até nova deliberação.
Essa escassez cria um cenário de oferta limitada e demanda crescente por propriedades legalizadas, especialmente em bairros turísticos. Em termos práticos, o valor de revenda de um imóvel com licença de AL tende a subir, justamente porque se tornou difícil obter novas autorizações.
O que esperar do novo regulamento de Alojamento Local
O novo Regulamento Municipal de Alojamento Local de Lisboa já passou por consulta pública e encontra-se “em fase final de aprovação”, segundo o próprio despacho de Carlos Moedas.
O texto deve trazer critérios mais rígidos para novas licenças, zonas de contenção permanentes e mecanismos de controle de densidade — medidas que aproximam Lisboa de outras capitais europeias como Barcelona e Amesterdão, que também vêm limitando os alugueis de curta duração.
Por ora, a incerteza continua. Até que o novo regulamento seja aprovado e entre em vigor, a cidade permanece fechada para novos registos de Airbnb e AL.
O impacto para investidores estrangeiros
Para o investidor brasileiro ou internacional interessado em Lisboa, o momento exige análise estratégica.
A suspensão não elimina as oportunidades — ela apenas muda a forma de investir.
Enquanto os alugueis de temporada tradicionais estão travados, cresce o interesse em:
- Arrendamentos de médio e longo prazo, voltados para expatriados e profissionais em transição;
- Imóveis com licenças de AL já existentes, que ganharam valor e estabilidade jurídica;
- Zonas metropolitanas vizinhas, onde ainda há abertura para novos registos de curto prazo (como Oeiras, Cascais e Almada).
Em outras palavras, o mercado de Airbnb em Lisboa entrou em fase de maturação e regulação, e quem entende o novo cenário tende a sair na frente.
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