Lisboa avança com um conjunto de alterações ao Regulamento Municipal de Alojamento Local (RMAL), ajustando limites, redefinindo zonas de contenção e realizando uma ampla limpeza no registo de licenças ativas. O alojamento local — equivalente no Brasil aos alugueis de curta duração, aluguel de temporada e às operações em plataformas como Airbnb e Booking — passa agora a ser regulado por regras mais rigorosas. A Câmara Municipal aprovou, nesta quinta-feira, a proposta que reduz o rácio (proporção) de contenção absoluta de 20% para 10%. A medida marca um passo decisivo na nova política de gestão do setor em Lisboa e segue agora para votação na Assembleia Municipal.
A cidade prepara um reposicionamento do setor do alojamento local, com o cancelamento de cerca de 7.000 licenças devido à falta de seguro obrigatório. Apesar do cancelamento, a Câmara admite a possibilidade de novos registos, inclusive em zonas mais restritivas, desde que preencham critérios técnicos específicos.
As restrições e as polêmicas em torno dos alugueis de curta duração em Lisboa não começaram agora. Desde 2023, com a criação do pacote “Mais Habitação”, o Governo português passou a impor limites mais rígidos ao AL como reação direta à crise de habitação que vinha sendo agravada pela migração de imóveis para o mercado de curta duração. Nesse mesmo contexto, o programa Golden Visa também foi revisto, eliminando os benefícios para quem investia em imóveis residenciais em áreas de maior pressão urbana, como Lisboa e Porto. Ao mesmo tempo, a emissão de novas licenças de Alojamento Local foi sucessivamente suspensa — uma medida que permanece em vigor e criou a necessidade de revisão urgente do regulamento, agora avançando com a nova proposta da Câmara.
O que são zonas de contenção absoluta e relativa
As zonas de contenção são áreas onde a abertura de novas unidades de alojamento local está sujeita a limitações adicionais, de acordo com a pressão turística e a relação entre AL e habitação permanente.
Zonas de contenção absoluta – correspondem às áreas mais saturadas da cidade. Nelas, a abertura de novos estabelecimentos é extremamente limitada ou proibida, sendo apenas possível em circunstâncias excecionais e geralmente por períodos temporários. Estas zonas representam locais onde o AL atinge pelo menos 10% do total de unidades habitacionais, sinalizando elevada pressão sobre o mercado de habitação.
Zonas de contenção relativa – abrangem áreas em que o rácio de estabelecimentos de AL varia entre 5% e 10%. Nestas, podem ser concedidas autorizações condicionadas, como no caso de recuperação de edifícios degradados ou mudança de uso qualificada. Em algumas situações, apenas a modalidade de “quartos” pode ser autorizada, e apenas quando o imóvel é habitação própria e permanente do proprietário há mais de três anos.
O que foi aprovado pela Câmara de Lisboa
A revisão do RMAL torna os rácios (proporções) mais moderados do que aqueles inicialmente apresentados em março, que previa que as áreas de contenção absoluta fossem definidas quando a proporção de alojamento local superasse os 20%, e as de contenção relativa entre 10% e 20%. Com a versão agora aprovada, os limites passam a ser bem mais equilibrados.
Seguem as principais alterações aprovadas:
- Redução do rácio (proporção) de contenção absoluta de 20% para 10%
- Definição de contenção relativa entre 5% e 10%
- Criação de uma área de contenção absoluta única a nível municipal, ativada sempre que o concelho atingir um rácio geral igual ou superior a 10%
- Fiscalização do seguro obrigatório — estima-se que cerca de 7 mil unidades em Lisboa podem perder a licença por não apresentarem o seguro de responsabilidade civil.
- Comprovação de ao menos uma reserva no ano anterior — importante para evitar os “registos-fantasma”: segundo estudo recente, até 64% dos apartamentos titulados como AL em Lisboa estão inativos.
- Possibilidade de existir AL na modalidade “quarto” nas zonas de contenção relativa, apenas em imóveis T2 (dois quartos) ou superiores que sejam residência habitual do proprietário
- Manutenção da proibição de autorizações excecionais de AL em imóveis adquiridos em hasta pública (leilões)
- Restrições a usos complementares dentro de estabelecimentos de AL (comércio, serviços, restauração, bebidas)
- Limitação da transmissibilidade do registo de AL em áreas de contenção, com exceções previstas na lei
O que foi rejeitado
- As propostas dos partidos PS, BE, Livre e PCP defendiam rácios significativamente mais rígidos — 5% para contenção absoluta e 2,5% para contenção relativa — mas foram rejeitadas pela maioria PSD/CDS-PP/IL e pelos vereadores do Partido Chega.
Freguesias e bairros incluídos nas novas zonas de contenção
Antes de apresentar a lista completa, é importante diferenciar:
- Freguesias: divisões administrativas oficiais, equivalentes a distritos.
- Bairros: zonas internas às freguesias, reconhecidas localmente, mas sem estatuto administrativo formal.
Alguns bairros apresentam muito mais pressão turística que a freguesia como um todo — justificando restrições específicas.
Freguesias em contenção absoluta
- Santa Maria Maior (66,9%)
- Misericórdia (43,8%)
- Santo António (25,1%)
- São Vicente (16,1%)
- Arroios (13,5%)
- Estrela (10,8%)
Freguesias em contenção relativa
- Avenidas Novas
Bairros em contenção absoluta
- Bom Sucesso (Belém)
- Belém
- Ajuda
- Alcântara
- São Bento
- São Sebastião da Pedreira
- Picoas
- Sapadores
- Parque das Nações
Bairros em contenção relativa
- Bairro Novo da Memória (Belém)
- Bairro Novo da Memória (Ajuda)
- Ajuda
- Junqueira (Belém)
- Junqueira
- Bairro do Calvário (Alcântara)
- Santa Isabel (Campo de Ourique)
- Arroios
- Beato
- Marvila
- Cabo Ruivo (Parque das Nações)
- Bairro dos Retornados (Parque das Nações)
Conheça os principais bairros de Lisboa para morar ou investir
Próximos passos
O processo segue agora para a Assembleia Municipal de Lisboa, que irá votar o novo Regulamento Municipal do Alojamento Local na reunião marcada para 2 de dezembro. Apenas após essa votação o regulamento poderá entrar oficialmente em vigor e substituirá as regras atuais, em aplicação desde 2019. Até que a Assembleia aprove o documento, continua valendo a suspensão das novas licenças de Alojamento Local na cidade, medida que permanece ativa enquanto o município conclui a revisão do modelo.
Como a CAP International pode ajudar investidores
O novo cenário do alojamento local em Lisboa exige atenção redobrada de quem pretende investir para aluguel de curta duração ou adquirir imóveis voltados para Airbnb. Portugal possui regras específicas, zonas com diferentes níveis de restrição e uma fiscalização cada vez mais rigorosa. Por isso, contar com uma equipe experiente faz toda a diferença.
Na CAP International acompanhamos diariamente a evolução das normas, os mapas de contenção e as oportunidades reais de investimento — tanto em Lisboa quanto em outras regiões mais favoráveis ao Alojamento Local, como Cascais, Oeiras e Algarve. Orientamos investidores brasileiros e portugueses com análises personalizadas, projeções de retorno, alternativas seguras e estratégias ajustadas ao novo regulamento.
Se deseja investir com segurança no mercado imobiliário português, fale com a CAP International e receba orientação especializada em cada etapa do processo. Entre em contato agora mesmo: +351 91 252 9806 (Bruna Barros).