Assim como em muitos países, a legislação portuguesa estabelece um mecanismo chamado “direito de preferência”, que garante a determinadas pessoas ou entidades a prioridade na compra de um imóvel quando este é colocado à venda. A situação mais conhecida envolve os inquilinos: se estiverem a viver no imóvel há mais de dois anos e ele for colocado à venda, o arrendatário tem o direito de comprá-lo nas mesmas condições oferecidas a outro interessado.
Mas o que muitos desconhecem é que, em Portugal, entidades públicas, como câmaras municipais, regiões autónomas e até o próprio Estado, também podem ter esse direito. E essa informação é crucial, pois há situações em que, no processo de compra e venda, é obrigatório notificar essas entidades e aguardar uma resposta antes de concluir o negócio.
Apesar de raro, essas situações envolvendo entidades públicas acontecem, e pegam muitos compradores de surpresa. Imagine que, após diversas etapas do processo de compra e venda, incluindo todo o esforço para negociar o imóvel, organizar a documentação e finalmente assinar o CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda), o comprador é informado de que, ao notificar as entidades competentes, a câmara municipal decidiu exercer o seu direito de preferência. Resultado? O comprador “perde” o negócio, mesmo com tudo aparentemente resolvido. É por isso que conhecer essa etapa do processo é tão importante.
Explicaremos todos os detalhes e etapas deste processo ao longo deste artigo.
O que é o Direito de Preferência?
O direito de preferência obriga o proprietário de um imóvel, antes de o vender a outra pessoa, a oferecer a sua aquisição ao titular desse direito. Em outras palavras, a pessoa ou entidade com direito de preferência pode comprar o imóvel nas mesmas condições propostas por outro comprador.
Este direito pode aplicar-se em diversas situações, nomeadamente quando o imóvel está arrendado ou localizado numa zona de pressão urbanística.
Quando o Inquilino Tem Direito de Preferência?
Um inquilino pode exercer o direito de preferência quando reside há pelo menos dois anos no imóvel arrendado. No entanto, só poderá fazê-lo se a aquisição se destinar a habitação própria e permanente. Se o inquilino quiser adquirir a casa para investimento, como arrendamento a terceiros ou alojamento local, perde o direito de preferência.
O proprietário é obrigado a notificar o inquilino da intenção de venda, informando o valor e condições. Esta comunicação deve ser feita por carta registada com aviso de receção. A partir da data da receção, o inquilino tem 30 dias para exercer o seu direito.
Quando as Entidades Públicas Têm Direito de Preferência?
As autarquias, regiões autónomas e o Estado podem exercer o direito de preferência em determinadas zonas, como:
- Áreas de pressão urbanística (com desequilíbrio entre oferta e procura de habitação)
- Imóveis classificados ou em vias de classificação
- Áreas protegidas ou zonas de reabilitação urbana
A ordem de prioridade entre as entidades públicas é:
- Câmaras Municipais
- Regiões Autónomas
- Estado
Importa referir que este direito não se sobrepõe ao direito de preferência de inquilinos nem de cooperativas de habitação.
O Que São Zonas de Pressão Urbanística?
As zonas de pressão urbanística são áreas definidas pelas Câmaras Municipais onde se verifica uma forte dificuldade de acesso à habitação, geralmente devido à desadequação entre oferta e procura, com preços elevados e inacessíveis para grande parte das famílias. Para enfrentar este desequilíbrio, as autarquias podem aplicar o direito legal de preferência na compra e venda de imóveis localizados nessas zonas. A delimitação oficial é feita por cada município e publicada no Diário da República, no site da câmara ou em boletins municipais.
Como Saber se um Imóvel Está Sujeito ao Direito de Preferência?
Se pretende vender um imóvel e quer saber se existe direito de preferência por parte de entidades públicas, deve:
- Consultar o site do município onde o imóvel se localiza
- Verificar no portal da Direção-Geral do Património Cultural se o imóvel está classificado ou em vias de classificação
- Confirmar se a área foi oficialmente reconhecida como zona de pressão urbanística
Como Cumprir o Direito de Preferência nas Zonas de Pressão Urbanística?
Antes de concretizar a venda de um imóvel nessas zonas, o proprietário deve publicar um anúncio no portal Casa Pronta, acessível online.
O formulário deve incluir:
- Identificação do vendedor e do comprador
- Localização e descrição do imóvel
- Valor do imóvel
- Data prevista para a escritura
- Pagamento da taxa de 15 euros
Após a submissão, as entidades com direito de preferência têm 10 dias úteis para manifestar interesse. Se não houver resposta dentro do prazo, o proprietário pode concluir a venda.
Considerações Finais
O direito de preferência protege interesses legítimos de inquilinos e do Estado, assegurando uma compra justa e transparente. Para quem vende ou compra um imóvel, conhecer essas regras é essencial para evitar atrasos ou nulidades na escritura.
Se estiver a comprar ou vender um imóvel em Portugal, a CAP International pode ajudá-lo em todas as etapas, garantindo que todos os trâmites legais — como o cumprimento do direito de preferência — sejam respeitados. Quer comprar ou vender um imóvel em Portugal? Entre em contato agora mesmo e converse comigo por WhatsApp: +351 91 252 9806 (Bruna Barros).