Um erro comum, e potencialmente caro, ao comprar um imóvel em Portugal é acreditar que, ao contar com um corretor que o represente na compra (Agente de Compras – Buyer’s Agent), será necessário pagar algo a mais por isso, como uma comissão ou honorários extras. Esse é um pensamento equivocado. Quem paga a comissão na venda do imóvel é o proprietário (vendedor), e esse valor não se altera com a presença ou não de um consultor que representa o comprador no processo.
Ou seja, não há qualquer acréscimo de custo para o comprador. Mesmo assim, essa percepção equivocada leva muitas pessoas a enfrentar sozinhas uma negociação complexa, acreditando que estão economizando. Na prática, ocorre o oposto: sem o apoio de um especialista, o comprador fica mais vulnerável, se expõe a riscos desnecessários e pode acabar pagando mais caro por um imóvel que nem sempre vale o preço pedido.
Quem paga a comissão imobiliária e como o Buyer’s Agent é remunerado?
A comissão imobiliária é o valor pago aos profissionais de mediação quando a venda de um imóvel é concluída com sucesso. Em Portugal, esse valor não é fixado por lei, mas a prática mais comum nas agências tradicionais gira em torno de 5% sobre o valor de venda, acrescidos de 23% de IVA.
Por exemplo, na venda de um imóvel por 400.000€, o proprietário pagará aproximadamente 24.600€ de comissão (20.000€ correspondentes aos 5% + 4.600€ de IVA). Esse montante é liquidado geralmente no momento da escritura, quando a transação é formalmente concluída e é paga pelo vendedor (proprietário do imóvel) aos corretores envolvidos na transação.
Caso o comprador não esteja a ser assessorado por um consultor próprio (Buyer’s Agent), o valor total da comissão será pago apenas ao corretor do vendedor — também conhecido como Seller’s Agent —, ou seja, o profissional responsável pela angariação e promoção do imóvel.
Mas o que acontece quando há um Buyer’s Agent (corretor do comprador) envolvido?
Nesse caso, a comissão é simplesmente partilhada entre as duas partes, sem qualquer custo adicional para o comprador. O vendedor paga o mesmo valor total acordado inicialmente, e esse montante é dividido entre o corretor que representa o proprietário e o corretor que representa o comprador.
Essa partilha garante que ambas as partes da transação estejam devidamente representadas por profissionais que defendem interesses distintos — o Seller’s Agent atuando em nome do vendedor e o Buyer’s Agent trabalhando exclusivamente para o comprador.
É importante entender que essa divisão de comissão não gera conflito nem desconforto entre os profissionais envolvidos. Pelo contrário: o Buyer’s Agent é justamente quem torna o negócio possível ao trazer o cliente comprador. Muitas vezes, esta é a parte mais difícil e valiosa de todo o processo. A parte vendedora reconhece e valoriza esse papel fundamental.
Além de apresentar o comprador, o Buyer’s Agent acompanha todas as etapas do processo de compra em conjunto com o corretor do vendedor, ajudando a viabilizar a transação desde o primeiro contato até a escritura, garantindo que tudo aconteça de forma fluida, transparente e segura.
Por que é fundamental contratar o Buyer’s Agent
Contratar um Buyer’s Agent é uma decisão que traz clareza, segurança e eficiência a todo o processo de compra de um imóvel. Esse profissional atua exclusivamente em defesa dos interesses do comprador, equilibrando a negociação e evitando que decisões importantes sejam tomadas sem a devida orientação técnica.
Alguns dos principais motivos pelos quais contar com um Buyer’s Agent faz toda a diferença:
Representação exclusiva
Enquanto o corretor do vendedor defende os interesses do proprietário, o Buyer’s Agent trabalha apenas para o comprador. Ele atua de forma imparcial, com base em dados reais e na análise técnica do mercado, garantindo que suas decisões sejam orientadas pela lógica e não pela pressão da venda.
Compre pelo valor justo — ou até mais barato (economia)
O preço anunciado de um imóvel raramente reflete seu valor real de mercado. É natural que o vendedor coloque um preço mais alto, deixando margem para negociação. O Buyer’s Agent tem acesso a ferramentas profissionais, histórico de transações e experiência prática para identificar o valor real da propriedade. Além disso, ele domina técnicas de negociação e sempre atua no melhor interesse do comprador, buscando as melhores condições possíveis.
Verificação completa da documentação
É surpreendente a quantidade de imóveis em Portugal que apresentam algum tipo de irregularidade documental e muitas vezes não mencionada de forma clara pelo proprietário. Um Buyer’s Agent atento solicita e analisa todos os documentos relevantes antes de qualquer compromisso, garantindo que o imóvel esteja regularizado e que o comprador não enfrente problemas futuros.
Acompanhamento completo do início ao fim
Desde a seleção inicial até a assinatura da escritura, o Buyer’s Agent acompanha todas as etapas do processo. Ele interage com o corretor do vendedor, advogados, bancos e outros profissionais envolvidos, coordenando tudo para que a compra ocorra de forma fluida e segura. Entenda o processo de compra de imóveis em Portugal em 8 passos
Acesso ampliado ao mercado
Um Buyer’s Agent tem acesso a imóveis que muitas vezes não estão listados publicamente, como propriedades off-market ou oportunidades exclusivas de lançamento. Isso amplia significativamente as opções e aumenta as chances de encontrar o imóvel certo, pelo preço certo.
Como escolher um corretor de compra para representá-lo
Escolher o corretor certo faz toda a diferença na compra de um imóvel em Portugal. Procure alguém com experiência real no mercado, tempo de atuação e profundo conhecimento da região onde pretende comprar. É essencial que seja um profissional com visibilidade, credibilidade e histórico comprovado. Muitas dessas informações podem ser verificadas online, por isso é importante que o corretor tenha uma presença digital consistente e transparente.
Dê preferência a quem atua em tempo integral no setor. O mercado imobiliário é dinâmico e exige dedicação total; apenas quem vive esse ambiente diariamente possui o conhecimento, a agilidade e a visão estratégica necessários para representar o comprador de forma eficaz.
Evite escolher um profissional apenas por proximidade, amizade ou conveniência. Comprar um imóvel envolve valores elevados e decisões complexas, que devem ser conduzidas por alguém com profissionalismo e experiência comprovada. Verifique também se o corretor está vinculado a uma imobiliária estruturada ou conta com suporte jurídico, fiscal e documental adequado — fatores fundamentais em qualquer transação imobiliária.
Por fim, observe a disponibilidade. Um bom corretor é acessível, responde com rapidez e acompanha o comprador de forma próxima e constante em todas as etapas do processo, garantindo segurança, clareza e confiança até a conclusão da compra.
Deixe-nos representá-lo na compra de seu imóvel
A CAP International é uma consultoria imobiliária global com forte atuação em Portugal, especializada na representação de compradores em transações residenciais e de investimento. Afiliada à Keller Williams, considerada a maior imobiliária do mundo, a CAP oferece estrutura completa, experiência internacional e um acompanhamento personalizado em todas as etapas do processo.
Do estudo de mercado à negociação, passando pela análise documental e assessoria jurídica e fiscal, nosso compromisso é garantir que cada cliente compre com total segurança, transparência e suporte. Trabalhamos com profissionais que atuam em tempo integral e defendem exclusivamente os interesses do comprador, assegurando que cada decisão seja tomada com base em informação e estratégia.
Meu nome é Bruna Barros, e atuo como consultora imobiliária em Portugal. Será um prazer representá-lo como sua Buyer’s Agent e acompanhar você em cada etapa da compra. Fale comigo diretamente pelo WhatsApp: +351 91 252 9806.
Não deixe de acessar também o nosso Guia Completo sobre como comprar um imóvel em Portugal